二手房交易莫大意！首付解抵押如何确保购房资金安全?

2022-07-08 09:49:21 北京晚报

近日，李女士通过中介看中了一套二手房，该套房子仍有将近300万的银行抵押贷款未还清。想要购买这套房子，需要卖家先还清贷款将房子解抵押。而此时，卖家将会用李女士的首付款来支付剩余的贷款。“我的首付款打给谁?卖家拿到首付款后万一不还贷或者还贷解抵押后，房子又不卖给我了怎么办?怎么保障我的资金安全?”李女士充满疑问。

对此，业内专家及专业二手房中介机构表示，买家付款前一定要核实查清房屋的全部抵押情况，解抵押不建议直接将钱打给卖家，建议采用资金监管的形式进行支付，或引入第三方担保支付公司。

风险提示核实查清全部抵押情况市场中，有很多二手房存在未还清银行贷款就销售的情况，在销售的过程中需要先还清贷款解押，才能办理交易过户等手续，这在二手房交易中是十分常见的现象。

北京我爱我家风控中心表示，消费者购买有银行贷款的二手房，用买家首付款为房东解押房产，主要存在房屋出卖人(产权人)在还款解押后不履行合同或房屋交易中途被司法查封的风险，这两类风险都跟出卖人资信及负债情况有关。所以在用买方首付款清偿出卖人房屋抵押时，一定要先查实全部抵押范围、抵押次数、抵押金额、本金利息罚息违约金等钱款总数额、解抵押所需时间，避免因抵押情况核实不清导致的合同无法顺利履行。与此同时还应关注出卖人有无妨碍房屋交易的司法案件，避免房屋被查封，影响交易。

中介支招采用资金监管形式支付通过专业的二手房中介机构完成交易，也是降低风险、提供资金保障的一种方式。

我爱我家在操作有抵押房屋时，在买卖合同签约时，会依据不动产登记部门的抵押查实情况，如实在《存量房买卖合同》里写明抵押情况，同时会约定清楚该笔抵押用哪一方的资金来偿还。如果需要用买方资金，我爱我家公司会先通过房屋成交价、买方首付款金额、出卖人抵押欠款金额、出卖人资信情况，结合交易周期来综合评估资金安全性，能否用买方的资金。如果交易资金存在风险，经纪公司会停止签约或要求出卖方自行解除抵押。

利用买方资金进行还款的，在偿还抵押贷款之前，我爱我家会与房屋债权方(银行、典当、债主等)联系，落实还款余额、解抵押周期，同时还会对房屋产权再次经过不动产登记部门查实，确保当前无产权纠纷、无产权查封，再进行还款。

在还款过程中，我爱我家会组织交易双方签署单独的《补充协议》对此还款情况及交易双方权利义务关系加以合同约定，同时注明违约责任。

在银行要求还款日当天，我爱我家会协同交易双方共同到场，当天转款，并协调银行方划扣，确保该笔资金专款专用。

我爱我家会通过不动产登记查档信息，及时了解房屋解抵押情况，并办理过户手续。

北京我爱我家风控中心提醒，购房资金安全在整体房屋买卖过程中是风险的重点，涉及金额高、周期长、风险较大。同时存量房交易房屋类型繁多、税费计算复杂、交易双方属于个体，在合同履行过程中变数较大。

购房者在签署《存量房买卖合同》前，应针对不动产登记部门查档的信息单，明确抵押次数、抵押范围、金额、债权方，并在合同中约定清楚还款责任，房款支付的时间、金额及支付方式。建议采用资金监管的形式进行支付，确保购房资金安全。

专家建议引入第三方担保支付公司业内人士表示，首先，对于有抵押的房屋来说，买卖双方签署的买卖合同是有效的，但是在不解除抵押的情况下，不能够办理不动产转移登记手续(过户)。

所以，对于存在抵押的房屋，需要卖方明确还清剩余贷款的具体时间，以及办理解除抵押登记手续的具体时间。

在实际操作中，卖方解押所需要的资金，可以是自筹，也可以是买房提供的首付款。但如果买方直接把钱给卖方用于解除质押，可能会面临两种风险，一是卖方不止有一笔贷款，首付交付后，房子贷款仍未结清，依然无法解抵押;二是卖方可能挪用首付款，没有如约去办理解抵押手续。

因此，在房屋交易前，一定要进行完整的产权调查，查询房屋的权属，确认是否有抵押、抵押权人、抵押金额、是否有多重抵押、隐性抵押等情况。而如果房屋需要在有抵押情况下交易，应当引入第三方担保支付公司，由第三方公司来进行担保支付并确保首付款资金专款专用。目前此类担保业务在京已较为成熟，可以较好控制交易风险。

简单说，这种房子可以买，但是需要解抵押，解抵押不能直接把钱转给卖方，需要引入第三方公司，虽然会产生一些费用，但是对客户和业主相对都安全。