遭遇楼房烂尾购房者强制停贷这一步可取吗?停贷后果由谁承担?

2022-07-18 08:56:55 中国商报网

近期，多地烂尾楼业主集中发布声明称，要强制停止偿还贷款，直至相关项目完全复工为止。涉及城市包括河南省的郑州、商丘、新乡、南阳、周口，以及山西、江苏、江西、湖南、湖北、广西、陕西等多省份的城市。

单方面强制停贷，似乎是购房者们为倒逼烂尾项目复工，迫不得已走出的一步，但这一步可取吗?购房者是否会面临法律风险?北京京师律师事务所律师许浩在接受中国商报记者采访时表示，从法律角度分析，不建议烂尾楼业主单方面断供，可能会使自身陷入金钱与信用双失的境地，而是要通过一定的法律程序进行维权。

“购房者由于缺乏买房资金，将商品房作为抵押物抵押给银行获得贷款，再由银行将购房款支付给开发商。在这一过程中，购房者和开发商之间是购房合同关系，和银行之间是借款合同关系。楼房烂尾属于开发商违约，不直接影响购房者向银行的还款义务。”许浩表示，如果未经法定程序解除与银行的借款合同，购房者就强制停贷，可能需要承担违约责任。购房者不仅要支付违约金，还要承担诉讼费等，最严重的后果是征信受损，以后也不能再从银行贷款。

“购房者维权的法律程序应该是先向法院起诉开发商违约，要求解除购房合同，同时起诉银行，要求与其解除贷款合同。司法实践中，如果法院认定是开发商原因导致不能按期交房，会判决双方解除购房合同。随后，再以此判决为依据解除购房者与银行签订的借款合同，这样购房者就不用再向银行还贷了。”许浩说。

不过许浩亦坦言，实践中通过诉讼途径解决烂尾楼问题需要耗费较大时间和精力成本，而且很有可能购房者还未对银行发起诉讼，就被银行以逾期偿还贷款而起诉。

中国商报记者发现，网络上流传的业主停贷告知书中除指出开发商的主体责任外，还认为各贷款银行存在违规放贷、未履行监管方义务等行为。如果是银行违反相关规定在前，那停贷后果由谁承担?

许浩表示，如果银行违反了规定，比如违规放贷，不应由购房者承担责任，借款合同不能无效。如果因此导致商品房项目出现停工、烂尾，则应由银行承担责任，也不由购房者承担，但需要通过诉讼程序由法院进行审理后判定。

购房者集体“停贷”诉求也引起了银行方面的关注。7月14日，多家银行对断供潮影响进行回应，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、兴业银行、浙商银行、江苏银行、南京银行、民生银行、招商银行等十余家银行相继发布公告，披露了排查情况，均表示目前所涉及的逾期个人住房贷款余额占境内个人住房贷款余额的比例较小，风险整体可控。

上述部分银行还在公告中表示，将密切关注合作企业和楼盘情况，严格落实金融监管要求，积极配合地方政府做好客户服务工作，维护房地产市场平稳健康发展。此外，银保监会有关部门负责人也作出回应，表示将引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。